社会力量介入开民宿、客栈…文物建筑活化利用难在何处？

文 / 羊城晚报全媒体记者 黎存根 文艺

图 / 受访者提供（除署名外）

近期广东一位名视频博主在某短视频平台上声称，自己通过拍卖的方式，获得了广州市荔湾区上下九附近某 " 陈济棠故居 " 的使用权，引起轩然大波。

恰逢近日，国家文物局一条发文也备受瞩目：社会力量可利用文物建筑开办民宿、客栈、茶社等旅游休闲服务场所，以推动文物建筑的活化利用。

接连出现的热点，唤起了公众对文物建筑的保护利用的极大关注。羊城晚报记者实地探访广州历史文化街区与古村落，一窥本地文物建筑的活化利用现状。

所谓 " 陈济棠故居 "，实为荔湾一处文保单位

8 月 2 日，羊城晚报记者根据相关线索找到了视频博主 " 锤哥寻宝 " 的视频拍摄地。

" 锤哥寻宝 " 视频截图

他所声称的 " 陈济棠故居 " 位于广州市荔湾区昌华大街历史文化街区内，是一栋青瓦白墙别墅式建筑，上下两层。

走近看，这栋楼的大门已经上了锁。门外的标识牌介绍了这栋建筑的真实身份——多宝南横 26 号民居，并非视频博主 " 锤哥寻宝 " 所说的 " 陈济棠故居 "。广州确有经文保部门正式认定的文物建筑 " 陈济棠公馆 "，是位于越秀区中山一路梅花村，并不在荔湾区。

多宝南横 26 号民居 文艺 摄

从标识牌可知，这栋民居建于中华民国，由主楼、副楼、塔楼及庭院组成，2011 年 12 月被公布为广州市荔湾区登记保护文物单位。

文字介绍中还写到：" 该址为荔湾老城区内较罕见大型别墅式建筑，对研究民国时期建筑特色具有一定价值。"

多宝南横 26 号民居标识牌 文艺 摄

在社区工作多年的安保工作人员告诉记者：" 这栋楼已经很多年都没人住了，是公家的楼。"

记者了解到，昌华大街历史文化街区曾是富商大贾或名门望族聚居之地，除了多宝南横 26 号民居，街区内还有不少历史建筑和文物建筑，包括千里驹旧居等 11 处不可移动文物，时敏桥、昌华庐等 21 处历史建筑，8 处传统风貌建筑线索……

昌华大街历史文化街区 文艺 摄

活化利用文物建筑，广州早有先例

从昌华大街所在的多宝路顺势转入一旁的宝源路。趟栊门、满洲窗、花街砖……西关民居元素随处可见。只要留意，每走一段路就能看到历史文化建筑的相关标识牌。

宝源路 101 号民居

藏身于宝源路 101 号的民居建筑因改造百年洋楼、开设私房菜馆成为小众网红 " 打卡 " 点，这栋建筑同时也是荔湾区登记保护文物单位。

在沿街建筑中，101 号民居似乎并不起眼。只有在穿过庭院移步小洋楼里，才会让人产生置身于上世纪的错觉。

" 修旧如旧 " 的木质楼梯

101 号民房建筑原为私人所有，广州钱和物业管理有限公司于 2017 年接下并着手修复。据广州钱和物业管理有限公司创始人之一的邓女士介绍，101 号百年洋楼始建于 1910 年前后，大宅原屋主为华侨富商，几经转手后转给了广州西关名医王德馨的姨甥——同样从医的陈爱伦。

在餐厅能看到以前留下的棕色药瓶

直到今天，餐厅一楼仍能看到陈爱伦使用过的一些旧物，比如药柜、药瓶、医书，以及陈爱伦弹过的钢琴等。

" 这样做是为了遵照文物建筑活化利用时尽量保留旧物的相关规定，同时也能让顾客感受到上世纪广州人的真实生活面貌。" 邓女士说。她跟进了整个修复过程。

101 号民居还曾被征用为安置屋和幼儿园，并且在修缮前还闲置了数十年。" 虽然建筑基本结构没有受到损坏，但因为闲置过久，里面的设施因为老化而不能满足现代生活需求。" 邓女士告诉记者。

餐厅一角

经过长达三年半时间的修整，101 号民居建筑于 2020 年顺利出租。后因他人经营不善，广州钱和物业管理有限公司又将房屋收回开始自主经营。

经营文物建筑，不能想着马上盈利

整个修复过程和经营工作对邓女士而言并不容易。" 因为它是文物建筑，光是办理前期落地手续就花了七八年时间。"。

正式修复开启后，邓女士带领团队根据文物局要求先后做了数版设计方案。" 做出来的设计图纸得有成百上千页。整个报审过程是非常痛苦的，审批快的话十来天就能得到反馈，慢的话可能要等两个月，这期间我们得承担工人们的人力成本。"

晚上更多人前来打卡

为了保持小洋楼外立面的美观和完善建筑使用功能，修复过程中邓女士花了超过普通空调四倍的价钱给小洋楼装上中央空调。" 空调价钱倒是次要，最困难的是因为这栋楼用电量大，我们需要向供电局申请增加电容，这个难度很大并且成本也高。" 邓女士说。

她告诉记者，在三年半的修复时间里，荔湾区文物局的工作人员基本每天都会到门口拍照检查。邓女士带领团队严格按照文物局要求，在不改动文物建筑的基本架构的基础上，尽量做到装修设计上的 " 修旧如旧 "。

廊柱做成的台灯

记者看到，现在的 101 号民居里许多旧物件得到了合理使用。比如走廊廊柱、药瓶、陶罐被做成了台灯，西关大屋的门板被改成了木桌等。

在使用功能上，101 号民居也不单单局限于餐饮业务。

" 修复前我就已经考虑到这点了。因为如今的商业形态变化很快，你无法预测什么业态能得到长久的经营，所以业态不能单一，必须灵活多变。" 邓女士介绍，现在的 101 号百年洋楼不仅提供餐饮、茶饮服务，还能承办展览、派对、走秀等活动。

西关大屋门板做成的长桌

邓女士认为，社会力量要想参与到文物建筑的保护利用中，最需要考虑流程报批、资金投入、投资回报这三个问题。

" 我本身对老建筑有情怀，在 101 号民居的修复中并没有抱着马上赚钱的心态。因为想通过它获得回报需要很长时间，如果抱着马上要盈利的想法来修复和运营那将会是一个非常痛苦的过程。"

精品民宿 " 修旧如旧 "，令古村落焕发生机

从县道拐进广州市增城区派潭镇邓村村石屋社，从外表上看，这座有着近 200 年历史的客家围屋古村落，依然保持着原有的朴实与宁静。

但实际上，这里已是广州唯一一处由古村落改建而成的岭南特色精品民宿吾乡石屋田园度假酒店。

邓村村石屋社

每逢节假日这里就会迎来一拨拨游客前来体验青砖黛瓦客家围屋风情，享受乡村文化。广州市民宿行业协会会长、吾乡石屋负责人戚兴华介绍，2014 年通过当地政府招商引资项目来到邓村村石屋社时，这里还是一片衰败破旧的空心村。

由于城市化进程加快，不少村民纷纷选择外出务工，村里荒草追地。" 古村中有门楼、祠堂、民居和炮楼等 4 栋文物建筑，比较原汁原味的保留了一个客家村落的完整形态，吸引着我们。"

改造前的邓村村石屋社

2015 年初，邓村村石屋社列入区岭南特色村落示范村建设试点，对古村精心开展修缮维护和建筑设计。

" 我们的设计理念就是‘修旧如旧’，希望可以尽量保留客家围屋浓郁的文化底蕴。" 戚兴华团队委托了专业的文物修缮设计单位对这 4 栋文物建筑专门设计了修缮的方案，由增城区文化广电旅游体育局组织专家评审通过。

改造之后，祠堂和炮楼都做成了公共服务空间，里面布置了茶室、图书室、咖啡室、影音室、博物馆等公共功能；而民居就改造成了民宿客房，让住客能够居住体验一栋有百余年历史的传统天井院落。

吾乡石屋内组织剪纸活动

这些改造除了让民宿的住客可以放松享受以外，也让参观的游客亲身体验活化后的文物建筑建筑。客人透过落地窗，秀丽的砂檬、油桐、野山蕉映入眼帘，俨然置身世外桃源。

2017 年底，吾乡石屋一经开业就成了网红 " 打卡 " 地，带动着当地经济的发展。2020 年，吾乡石屋活化利用项目从 54 个申报项目中脱颖而出，入选 2020 年度广东省文物古迹活化利用典型案例名单。

专家谈：

文物建筑做民宿，并不容易成功

文物建筑专家、专攻古建筑施工的退休高级工程师谭淡豪向羊城晚报记者介绍，文物建筑保护有 " 保存原来的建筑形制、结构、材料和工艺技术 " 四大原则，违反这四大原则的方案都不会获得评审通过。

因此，在现实中，文物建筑要想改造成符合现代人需求的民宿、客栈并不容易，例如对加装空调、管道、线路等都有严格的要求限定。

项目方案除了需要向文物主管部门申报，经组织专家审批通过后方能实施，施工队伍也要有专业资质。

吾乡石屋田园度假酒店

戚兴华表示，广州目前还没有其他民宿是经文物建筑改造投入运营。" 大家对利用民文物建筑来改造民宿有比较大的担心和顾虑，风险较大。还常常需要面对物业权属厘清的问题。"

他以自己比较熟悉一些乡村项目为例，乡村的文物建筑很多是属于村集体或者是几户村民共同拥有，想整合出优质资源是不能只依靠这个社会力量，还需要政府部门引导，把一些成规模、成片的资源集中起来适当的流转，让它们具备招商的条件。

同时，文物建筑的修复修缮标准高、周期长、投资大，政府给予一定的补贴和资金的支持将是一个较好的方式，这样才能真的让社会资金愿意投到文物建筑的保护利用活化中来。

相比之下，类似在广州老城区的那些独栋的老房子文物建筑可能开发起来可能会更难一些。

戚兴华建议，文物建筑修复修缮是一个专业性很强的领域，专业设计和施工单位较少，建议主管部门和协会发挥更多的作用，为这些专业资源做一些推广培训工作，让有兴趣的社会力量了解流程和注意事项，减少大家的顾虑，才能让社会力量更愿意、也更有质量地参与进来。

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来源 | 羊城晚报 · 羊城派

责编 | 刘星彤

校对 | 赵丹丹