荣耀颠峰风云遽变 公寓大亨登顶地产为王

房产开发商特里古波夫接棒“矿业女王”莱因哈特成为澳大利亚新一届首富，折射出澳洲经济转型亮点之一：从矿业繁荣到地产和基建投资拉动经济初步取得成效。两大超级富豪的地位更迭勾勒出从资源到地产财富流向的巨大转换。

ACB News《澳华财经在线》报道，2013年，莱因哈特资产达220亿澳元，特里古波夫资产49.5亿澳元。当时，资源和地产领域富豪财富总额差距为70亿澳元。到2016年，资源领域富豪财富缩水一半，地产富豪的资产值扩大了三分之一，差距反转并扩大5倍至450亿澳元。

2016年澳大利亚商业评论周刊 BRW 200富豪榜显示，50个地产富豪财富达680亿澳元，是资源领域富豪总资产的3倍——上榜的16个资源领域富豪总财富缩水至230亿澳元。只不过，资源领域富豪的财富中值7.55亿澳元，仍高于地产领域的7.29亿澳元。

澳大利亚统计局(ABS)最新住房营建审批数据显示，澳每月公寓审批数近1万，7年来持续增长，而以前平均每月审批数仅为4000。住房营建审批数据增长的背后是澳洲日益繁荣的房地产市场，而特里古波夫成为首富的秘密是否全在于此?不尽然。

特里古波夫原是俄国犹太人，曾跟随家人逃难到中国，后来家族生意搬到了澳大利亚，但特里古波夫并没有从事家族纺织生意。50年前，他在悉尼郊区起家，买了一块二手地皮开展房产生意，从此一发而不可收。

首富的生财之道：成功并非偶然

ACB News《澳华财经在线》报道，特里古波夫的背景与发迹历程在澳洲商界并非秘密，他在悉尼地产界经历数个行业周期而不倒，由强到盛的过程中穿插着历史机运与个人魅力。

特里古波夫与中国的渊源颇深—1933年3月3日生于中国大连，父亲是出生在俄罗斯的犹太人，因此，他童年大部分时间都是在天津的一个俄罗斯社区度过，直到15岁才离开中国前往澳洲。

知名商业观察人士、曾担任首届BRW富豪榜主编的Robert Gottliebsen近来对特里古波夫的经商历史进行了梳理，尝试找寻这位公寓大亨、地产界泰斗取得成功策略与技巧。Gottliebsen指出，15年的中国生活经历，给了特里古波夫永生难忘的回忆。他的家庭是因逃避迫害逃到中国，初期，特里古波夫一全家生活非常困顿，但后来他父亲的生意逐渐走上正轨，特里古波夫经常到父亲的店里帮忙打理生意，5岁时，他就爱上了数钱。

◎ 帮女人“借钱”

ACB News《澳华财经在线》报道，1948年，他到达澳洲，当时，悉尼人居住的独栋房屋令他痴迷不已，不过，当时公寓的租金要高于独栋房屋，特里古波夫由此得出一个结论，独栋房屋的吸引力不如公寓，否则租金为什么上不去呢?

特里古波夫在悉尼南部Tempe开发了首栋公寓，随着开发的房产越来越多，他发现，公寓市场发展壮大有个障碍——银行不给女人和投资者提供贷款。

他坚信，如果能够克服这个障碍，他就能够筹得更多资金开发更多公寓。他想办法说服圣乔治建筑协会(St George Building Society)给女人们贷款，随着市场的发展，他又说服了澳新银行接受了这个理念。同时，他也帮助投资者从银行获得资金。

从此，特里古波夫在悉尼房地产市场站稳脚跟。特里古波夫有着犹太人身上独有的坚定的信念，他坚信建立良好的人际关系网络是生意成功的第一步。而想要在公寓市场开发中有所作为，必须要有好的地块。特里古波夫在拿地方面的能力达到了极致。

◎ 牢固的人际关系网

房产开发商从政府和和城市规划方获得许可非常困难，而他获得规划许可证的能力在业界相当有竞争优势。尽管如此，澳政府和监管机构也大幅提高了拿地成本。

ACB News《澳华财经在线》报道，特里古波夫总能够保证有足够的地块和开发项目。与房产业经常爆发的建筑工人、承包商与开发商纠纷不同，在良好的管理制度下，他与员工的关系非常好。特里古波夫保证，如果Meriton工地的承包商破产，他会接管其员工。

由于与员工关系良好，特里古波夫的公寓开发十分顺利，楼盘价格因此更有竞争力。

直到后来，特里古波夫才将Meriton的业务聚焦在悉尼，这里他已经很熟悉，公司员工也都汇聚在此。最近他已将业务扩展到黄金海岸和布里斯班，但他没有冒险进入墨尔本。

◎ 了解并引导需求

Gottliebsen表示，值得注意的是，大多数公寓开发商在项目售罄后，会继续开发新楼盘，而特里古波夫会持有自己开发的公寓不动产，困难时期亦如此。目前，他已开发了7万套公寓，自己保留6000套。

了解客户情绪远比单纯提供金融服务需要更多。特里古波夫总试图跟上客户的情绪变化，在他进军家庭市场时，Meriton开发的公寓项目大多三间卧室。他将自有的6000套公寓全部租出，以此来确定客户需求的变化。这使他不仅要服务于长期租户，而且要开发一个酒店式服务公寓，侵占酒店行业市场空间。Airbnb吸引了更多人租用他的公寓。

最近，中国人一直主导着对澳大利亚公寓的需求。在中国，公寓的空置率很高，人们不习惯将自住房屋用来出租，目前，华人聚集地墨尔本亦如此。在悉尼，特里古波夫一直努力说服他的中国客户出租房屋获得收入，但收效甚微，墨尔本的公寓市场还没有出现大规模的出租收益。

首富的麻烦

◎ 危机与退路

有着“公寓大亨”之称的特里古波夫对于悉尼公寓市场有着举足轻重的影响。Gottliebsen称，澳洲政府和监管机构对房产供应造成无尽拖延，特里古波夫开发的公寓受到影响并延期，已经导致悉尼公寓供应的持续短缺，这进一步推高了价格，培育了房屋租赁市场的需求。

近段时间来，澳洲多家银行收紧中国购房者贷款，与此同时，而中国买家从国内获得资金的难度也越来越大。这让澳洲新晋首富特里古波夫(Triguboff)颇为担心，因为其公司收入的四分之三都来自中国购房者。

一直以来，特里古波夫对悉尼公寓市场持有乐观预期。但去年晚些时候他也开始谨慎起来，借趁市场的强劲需求，他着手削减公寓组合资产，以摆脱债务。这意味着在一两年内，如果银行继续限制外资购房贷款，大量首付10%购买Meriton公寓的亚洲投资者可能需要帮助。Gottliebsen表示，在合理范围内，特里古波夫将联合一些银行一起为这些投资人提供帮助。

特里古波夫登顶澳洲富豪榜后，有目光锐利的评论者指出，这不仅是澳洲经济成功的一个缩影，也是澳洲经济困境的一个极端体现。因为与房地产市场繁荣相伴相生的正是挥之不去的债务问题。

特里古波夫自己并不负债经营，净资产100亿澳元以上，但是他的客户大部分都使用贷款购房。鉴于从去年底开始市场出现的变化——大银行相继收紧投资性房贷，资金压力逐渐增大，特里古波夫急于甩掉未售出的公寓资产包袱。

据称，特里古波夫去年初曾萌生将旗下的地产王国出售给中国人。但后来不了了之。他表示，中国人极其聪明，但如果要跟他们做交易，就需要花费很长时间，还要准备好回答大量的问题。由于接触的时间过于漫长，而“公司资产价值反正在上涨，我干嘛着急呢?”，他当时说。

◎ 荣耀可继否?

然而，房贷收紧的形势越来越严峻——上周五，由退休基金与工会持有的ME Bank成为最近一家宣布禁止向外国人发放按揭贷款的银行，而ME Bank业务运营上十分依赖证券化和外国投资者。

有种观点认为，澳洲银行业整体收紧外国房贷的背后，是政府和监管方对国家债务水平的真切担忧，而这或许是作为地产开发商的特里古波夫无法抗衡的外部力量。如果当前澳洲房市神经由于收得过紧而出现“痉挛”，又无法舒缓，恐怕首富也将陷入“麻烦”。

在房产业飞速发展的7年时间里，澳大利亚债务与GDP比率也节节攀升。近日，大摩发布数据称，澳大利亚每创造1澳元GDP就需要花费9澳元债务，相比之下，因高债务备受国际关注的中国，在同等情况下也仅花费6澳元债务。在7年前，澳债务与GDP比率仅为1：1。

如今，澳洲经济仍然由出口带动的——净出口是推动2016年一季度GDP增长的主要动力——只是带动出口的资本投资已经戛然而止。

市场观察人士Paul Pennay认为，如同中国负债买铁矿，澳洲是负债来买公寓。中国需求推高大宗商品价格，让澳大利亚贸易条件在2000-2012年间由60骤然膨胀到了120，产生了贸易条件泡沫，而现在，澳洲人自己又酿造了新的公寓泡沫。

大摩数据显示，中澳的债务与GDP比率差不多，接近世界最高值，中国估计在240%，澳洲为243%左右。两座债务大山对澳洲来说都是威胁：中国债务问题恶化最终将严重影响澳大利亚出口。而未来，如果澳洲利率政策收紧将促使房价下跌，而实际上，澳洲房市价格已经开始下跌，借贷者很可能将面临巨大压力。

大摩称，澳大利亚需要找到不依赖于债务驱动的经济增长模型，否则，债务率进一步提升，风险将会引发经济衰退。

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